Estimarea valorii unei proprietati imobiliare este necesara in mai multe situatii, cum ar fi evaluare apartamente pentru credite ipotecare, punerea in vanzare a unei locuinte, analiza investitiilor, asigurarea proprietatii si impozitarea bunurilor imobile. Pentru majoritatea oamenilor, cel mai important rol al evaluarii il constituie determinarea pretului de vanzare sau de achizitie al unei proprietati. Acest articol va oferi o introducere in conceptele si metodele de baza ale evaluarii imobilelor, in special in ceea ce priveste vanzarile imobiliare.
Valoarea unei proprietati imobiliare
O consideratie principala in cadrul unor evaluari imobilare este determinarea valorii ei. Spre deosebire de multe bunuri de consum care sunt utilizate rapid, beneficiile imobilelor sunt in general realizate pe o perioada lunga de timp. Prin urmare, o estimare a valorii unei proprietati trebuie sa ia in considerare tendintele economice si sociale, precum si controalele sau reglementarile guvernamentale si conditiile de mediu care pot influenta cei patru factori care influenteaza valoare:
- Utilitatea este capacitatea unui bun economic de a satisface o cerere, necesitate sau dorinta umana. De exemplu, toate proprietatile au o utilitate (diferita) pentru chiriasi, proprietari-investitori sau proprietari-ocupanti; proprietatile rezidentiale satisfac necesitatea de adapost. Valoarea acestor servituti este legata de dorintele si utilitatea pentru proprietarul – ocupant, dar aceasta valoare poate fi convertita in venituri sub forma de chirie.
- Raritatea este o oferta prezenta sau anticipata a unui bun, raportata la cererea pentru el. In general, daca cererea este constanta, raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil solicitat este relativ rar si prin urmare are o valoare mai mare.
- Dorinta este nevoia cumparatorului potential de a detine un bun care sa-i satisfaca o necesitate umana (ex. adapost, imbracaminte, hrana) sau cerinte individuale dincolo de nevoile vitale.
- Puterea efectiva de cumparare este capacitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe piata si anume de a achizitiona bunuri si servicii cu bani sau echivalent. O estimare corecta a valorii unei proprietati imobiliare cuprinde si o apreciere reala a posibilitatilor pietei de a plati acea proprietate.
Valoare vs. cost si pret
Valoarea nu este neaparat egala cu costul sau pretul. Costul se refera la cheltuielile reale; de exemplu, materiale si munca. Pretul, pe de alta parte, este suma pe care cineva o plateste pentru ceva. In timp ce costul si pretul pot afecta valoarea, ele nu determina valoarea. Pretul de vanzare al unei case ar putea fi de 150.000 euro, dar valoarea ar putea fi semnificativ mai mare sau mai mica. De exemplu, daca un nou proprietar gaseste un defect grav in casa, cum ar fi o fundatie defectuoasa, valoarea casei ar putea fi mai mica decat pretul.
